Alquilar un local en Argentina: el contrato comercial no se parece al de un piso

Plazo, moneda, actualización y depósito se pactan entre las partes, también en vivienda; cambian el destino, la habilitación y el plazo supletorio. En un local comercial, la ley solo rellena los huecos que dejéis: si no ponéis plazo, el Código Civil y Comercial fija tres años para los destinos que no son vivienda. Antes de hablar de cláusulas, mirad locales en alquiler en PlataStar y anotad cuántos metros y qué tipo de fachada necesitáis: la dirección condiciona la habilitación mucho antes que cualquier párrafo del contrato.

Lo que la ley deja en vuestras manos

Desde diciembre de 2023, cuando el DNU 70/2023 reescribió varios artículos del Código Civil y Comercial, el texto vigente impone muy poco. El artículo 1198 dice que el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, y solo si no hay plazo entra una regla supletoria: dos años para la vivienda permanente y tres para los restantes destinos, entre ellos un local. El artículo 1199 permite fijar el alquiler en moneda de curso legal o en moneda extranjera, a elección de las partes, y pactar cualquier índice de actualización, público o privado, expresado en la misma moneda del alquiler. El artículo 1196 deja libres la cantidad y la moneda del depósito en garantía y la forma de devolverlo, con una sola regla sobre la periodicidad del pago: no puede ser inferior a mensual.

Si venís de España el esquema os sonará, porque el arrendamiento de un local también se rige sobre todo por lo pactado. Lo que cambia es la economía. Un alquiler en pesos que se actualiza con un índice y otro en dólares con importe fijo cuestan cosas muy distintas según lo que pase con la inflación y con el tipo de cambio, y la ley no os protege de haber elegido mal.

Por eso pedid que el contrato diga cuál es el índice, cada cuánto se aplica y qué ocurre si deja de publicarse. El artículo 1199 prevé que, en ese caso, se use un índice oficial parecido del INDEC cuando el alquiler está en pesos, pero conviene que el contrato no dependa de la solución supletoria. Si el alquiler se fija en dólares y se paga en pesos, escribid a qué cotización se convierte y en qué fecha.

Una última regla de forma: el contrato de locación de un inmueble debe hacerse por escrito, y lo mismo vale para sus prórrogas y modificaciones (artículo 1188). Un acuerdo de palabra con el dueño del local que os cae bien no os protege.

Antes de firmar, comprobad que el negocio cabe en esa dirección

Un local con buena esquina y un precio razonable puede ser inútil para vuestra actividad. En la Ciudad de Buenos Aires, el Gobierno de la Ciudad recomienda verificar, antes de pedir la habilitación, que la actividad esté permitida en la ubicación del local. Para eso remite a la herramienta Ciudad 3D y al Código Urbanístico (Ley 6099/2018), que regula usos del suelo, superficies máximas, estacionamiento y carga y descarga. Después vienen la Autorización de Actividad Económica, el Certificado de Aptitud Ambiental y, según el grupo del establecimiento, el sistema de autoprotección. La guía oficial menciona además un trámite exprés para locales de menos de 200 m² que cumplan sus condiciones.

Fuera de la capital, cada municipio tiene su propia ordenanza y su propia oficina de habilitaciones. Preguntad allí antes de entregar dinero, y no deis por válido lo que os cuente quien quiere alquilaros el local.

Hay una cláusula que merece la pena negociar con vuestro abogado: que la reserva o el contrato queden condicionados a que la actividad pueda habilitarse en ese local, o que los primeros meses sirvan para tramitarla. Ningún propietario está obligado a aceptarla, pero pedirla cuesta poco y puede evitaros pagar alquiler por un local en el que todavía no podéis abrir. Si el negocio es un bar o un restaurante, la guía sobre abrir un restaurante o bar en Argentina cubre CUIT, residencia y habilitación gastronómica.

Cuánto cuesta irse antes de tiempo

El artículo 1221 vigente permite al inquilino resolver el contrato en cualquier momento pagando el equivalente al 10 % del alquiler que quedaba por pagar entre la notificación y el fin pactado. Con un alquiler constante, si quedan veinte meses, la compensación equivale a dos mensualidades. En un contrato largo la cifra crece, y en uno corto es pequeña. El contrato puede añadir sus propios requisitos de preaviso y de forma, así que leed qué dice sobre notificaciones antes de dar por buena la cuenta.

Pensad también en la otra salida, que es quedaros hasta el final y traspasar el negocio. Según el artículo 1213, el inquilino solo puede ceder su posición contractual en los términos de los artículos 1636 y siguientes, y el 1636 exige que la otra parte consienta, antes, a la vez o después. Subalquilar todo el local cuenta como cesión. Subalquilar una parte es posible salvo pacto en contrario, avisando al propietario por medio fehaciente, que tiene diez días para oponerse (artículo 1214). Si algún día queréis vender el negocio, la autorización del propietario para ceder el contrato forma parte de lo que vendéis, y la guía del traspaso de un negocio explica cómo encaja con la venta del fondo de comercio.

Expensas, impuestos y obras: lo que el anuncio no cuenta

Si el local está en una galería o en un edificio con consorcio, pedid la liquidación de expensas de los últimos meses y preguntad qué parte se traslada al inquilino. El Código dice que cada propietario debe pagar las expensas ordinarias y las extraordinarias que apruebe la asamblea, y que también están obligados al pago los poseedores por cualquier título, sin que eso libere al propietario (artículos 2048 y 2050). El artículo 1209 limita las expensas trasladables a gastos habituales de servicios normales y permanentes, independientemente de su etiqueta. Pedid revisión jurídica de la cláusula y normativa aplicable, no deis por buena una cláusula solo porque suene habitual y haced que el contrato diga con claridad qué conceptos paga cada parte. Para entender cómo se leen esas liquidaciones tenéis la guía sobre las expensas en Argentina.

Preguntad también si el alquiler lleva IVA y si lo pagáis encima del precio anunciado, qué parte del impuesto de sellos corresponde a cada uno y cómo se reparten los honorarios de la inmobiliaria. Son cuestiones que dependen de la situación del propietario y de la jurisdicción. No hay una cifra única que podáis dar por segura, así que pedid la respuesta por escrito.

Las obras de adaptación merecen una línea propia. El artículo 1211 permite hacer mejoras salvo que el contrato lo prohíba o alteren la sustancia o la forma del local, y el inquilino no puede reclamar el pago de las mejoras útiles ni de las suntuarias, solo el de las necesarias. Si vais a instalar una cocina, una vidriera o una reforma importante, pactad antes qué se queda en el local, qué os lleváis al salir y quién autoriza cada obra. Para poner números a todo esto, la calculadora del coste total de ocupación de PlataStar os ayuda a comparar locales con los gastos a la vista, y el propietario o la inmobiliaria pueden daros el resto de datos.

La garantía y los papeles de quien llega de fuera

Firmar el contrato y abrir el negocio son dos pasos distintos. Para firmar, el propietario puede pedir garantía, y las opciones se parecen a las de una vivienda: garantía propietaria, seguro de caución o depósito. Las repasamos en qué garantías se aceptan para alquilar y en alquilar sin garantía propietaria siendo español. Para explotar el local necesitáis además un CUIT y poder trabajar legalmente en el país, algo que depende de vuestra residencia y que explica la guía de residencia temporaria.

Pedid el borrador del contrato con tiempo, leedlo con alguien que conozca el derecho argentino y no firméis un modelo genérico sin adaptarlo a vuestro caso. Revisad el destino del local, porque el artículo 1205 prohíbe al inquilino variarlo aunque no cause perjuicio al propietario: si dentro de un año queréis pasar de tienda a obrador, tiene que caber en lo firmado.

Cómo buscar sin perder semanas

Antes de visitar locales, fijad metros, tipo de calle y presupuesto mensual total, con expensas incluidas. En PlataStar podéis filtrar locales a la calle y mirar por barrio, por ejemplo locales en Villa Crespo o locales en Palermo. Cada ficha indica de dónde viene el anuncio y cuándo se vio por última vez, un dato útil para saber si el local sigue libre antes de pedir visita. Si no aparece lo que buscáis, dejad un requerimiento con el espacio que necesitáis y volved a mirar cuando haya novedades.

Cuando tengáis dos o tres candidatos, comparad con la misma lista: plazo y actualización, depósito, expensas, habilitación posible, estado de las instalaciones y qué obras necesitáis. Quien os enseñe el local debería poder contestar casi todo; lo que no sepa, que lo averigüe por escrito. Cada caso es diferente, y conviene que un abogado argentino lea el contrato antes de la firma.