Garantías para alquilar en Argentina: caución y otras opciones

Llegar de España sin un familiar que pueda ofrecer una propiedad como garantía complica el alquiler de larga duración, pero deja otras puertas abiertas. Puedes consultar una garantía de alquiler o seguro de caución, cuyo coste y aprobación dependen del producto y del perfil.

Hay una decisión anterior al papeleo de la póliza: el propietario debe aceptar esa garantía. Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, las partes pactan libremente el tipo de garantía, incluso la posibilidad de alquilar sin ella. La antigua regla por la que el inquilino ofrecía dos opciones y el propietario elegía una ya no se aplica.

Primero se acuerda la garantía

El Instituto de Vivienda de la Ciudad señala que la garantía no es obligatoria por ley, aunque el propietario puede pedirla. Por eso una inmobiliaria que trabaja con cauciones puede tener un piso cuyo dueño prefiera una garantía propietaria. Saber qué acepta para ese piso permite decidir si tiene sentido solicitar y pagar la póliza.

La libertad de contratación alcanza también al plazo, a la moneda, que puede ser pesos o dólares, y al índice de actualización, público o privado. Si no se fija duración, la ley presume dos años para vivienda. El depósito y las condiciones de su devolución se pactan en el contrato, una diferencia importante frente a la idea de que existe una cuantía única para todos los alquileres.

Qué compra y qué exige una caución

En el seguro de caución, una aseguradora supervisada por la Superintendencia de Seguros de la Nación responde ante el propietario si el inquilino deja de pagar. Después reclama al inquilino el dinero abonado. Cada proveedor define cómo calcula la prima y si se paga de una vez o en cuotas; en general no se recupera al finalizar el alquiler y, al renovar, hay que contratarla otra vez.

Pide una cotización que detalle importe total, cuotas, coberturas y condiciones de renovación. Un cálculo de ejemplo no sustituye el precio que te ofrecerá el proveedor.

Finaer anuncia una solicitud a sola firma para asalariados con más de seis meses de antigüedad e ingresos que dupliquen alquiler más expensas; otros perfiles tienen requisitos específicos. También solicita DNI y pruebas de actividad e ingresos. Las deudas registradas en Veraz pueden encarecer la prima o impedir la aprobación. Para alguien recién llegado, conseguir el DNI y el CUIL tras tramitar la residencia suele marcar cuándo puede solicitar la caución.

La documentación cambia según el tipo de ingreso:

• Un asalariado presenta DNI, último recibo de sueldo y al menos tres meses de antigüedad.
• Un monotributista o autónomo aporta constancia de inscripción, los tres últimos pagos o CCMA; los autónomos aportan además la documentación fiscal que solicita el proveedor.
• Un jubilado o pensionista debe consultar con el proveedor qué comprobantes de haberes acepta.

Finaer y Hoggax figuran entre las opciones conocidas; sus servicios y plazos varían.

Cada proveedor publica sus productos y requisitos: confirma qué ofrece y si el propietario lo acepta antes de pagar. No todos los proveedores son aseguradoras: una garantía contractual y una póliza de caución no son lo mismo.

En CABA, Garantía Más Fácil, del Instituto de Vivienda, facilita el acceso a cauciones de varias compañías y bonifica hasta el 70% del coste a quienes resultan seleccionados.

Cuando la caución no encaja

La garantía propietaria compromete el inmueble de un familiar o amigo, por lo general en la misma jurisdicción, hasta el final del contrato. Una garantía personal funciona con alguien de ingresos formales que responde por el alquiler; la inmobiliaria suele pedir informes de dominio y deudas. Ambas vías evitan la prima, aunque dependen de contar con una persona dispuesta a asumir esa responsabilidad.

Con propietarios particulares también se negocian ingresos obtenidos en España o un depósito ampliado. En un alquiler directo suele haber más margen para hablar de esos documentos y del depósito que en una inmobiliaria grande. Mientras se busca un piso estable, un alquiler temporario amueblado suele contratarse sin garantía, con depósito y pagos adelantados; compara su precio con el de un contrato largo. Para ver opciones de alquiler temporario, consulta PlataPlace.

Lo que se paga al firmar en CABA

El coste de entrada depende del primer mes, del depósito pactado, de la cotización de la garantía y de los aranceles aplicables. Pide un desglose escrito antes de firmar.

La Ley 5.859 de CABA hace recaer la comisión inmobiliaria en el propietario, con un máximo del 4,15% del contrato; también prohíbe cobrar al inquilino honorarios inmobiliarios y gastos de gestoría. Un cobro indebido puede denunciarse ante el Instituto de Vivienda. Esta regla corresponde a la Ciudad de Buenos Aires, no a todas las provincias.

El coste que queda después de la firma

El contrato establece cuánto durará el alquiler y cómo se actualizará: se puede pactar el ICL, el IPC u otro índice. Si el elegido desaparece, se aplica uno oficial similar. El importe mensual incluye además las expensas ordinarias que asuma el inquilino; en la práctica porteña las extraordinarias, el ABL y la AYSA suelen quedar a cargo del propietario. En un edificio con amenities, el promedio de expensas de los últimos tres meses puede cambiar mucho la comparación entre dos pisos.

La conservación de la vivienda corresponde al propietario conforme al artículo 1201 del Código Civil y Comercial; una reparación urgente puede hacerse a su cargo tras notificación fehaciente y al menos 24 horas de negativa o silencio. Conviene que el contrato deje definidos el depósito, su plazo y forma de devolución, y las causas de resolución: dos periodos consecutivos de impago permiten al propietario resolverlo. El inquilino puede marcharse en cualquier momento pagando el 10% del alquiler pendiente hasta el final pactado, según el artículo 1221. Para un local o una oficina, el contrato tiene otros puntos que vigilar; los repasa la guía sobre alquilar un local en Argentina. Al entregar las llaves, el acta de entrega deja constancia de la fecha y evita controversias por una demora. La garantía abre la puerta del piso; estas condiciones determinan cuánto cuesta vivir en él y salir de él.

Si estás preparando el siguiente paso, consulta también buscar un primer piso amueblado.