Qué son las expensas en Argentina y cómo leerlas antes de alquilar o comprar

Las expensas son los gastos comunes de un edificio en propiedad horizontal que cada propietario paga según el porcentaje de su unidad: la versión argentina de los gastos de comunidad. Aparecen en cada anuncio como un importe aparte del alquiler o del precio, y conviene leerlas con el mismo cuidado que el alquiler, porque cambian cada mes y pueden incluir cosas que no esperáis. Si ya estáis buscando, mirad alquileres en PlataPlace o pisos en venta en PlataPlace y abrid cada ficha con las preguntas de más abajo.

Qué son y quién las decide

El Código Civil y Comercial define el consorcio como el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, constituido en persona jurídica con domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (artículo 2044). Para quien viene de España, la correspondencia es fácil: la asamblea es la junta de propietarios, el administrador es el administrador de fincas y el consejo, un grupo de vecinos que controla las cuentas.

La asamblea decide lo importante. El administrador es el representante legal del consorcio, calcula la cuenta de expensas, recauda los fondos y debe rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días siguientes al cierre del ejercicio financiero que fije el reglamento. También debe archivar las liquidaciones, mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios y notificar a los propietarios, en un máximo de cuarenta y ocho horas hábiles, los reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (artículo 2067).

La proporción que paga cada unidad la fija el reglamento de propiedad horizontal, que debe determinar la proporción en el pago de las expensas comunes (artículo 2056). Por eso dos pisos del mismo edificio pagan importes distintos, y por eso el reglamento es el documento que explica cualquier cifra rara.

Ordinarias y extraordinarias

El artículo 2048 distingue dos clases. Las ordinarias son las de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener el inmueble en buenas condiciones de seguridad, comodidad y decoro, además de las que imponen la ley, el reglamento o la asamblea al administrador, y las de las instalaciones de acceso para personas con discapacidad. Las extraordinarias son las que dispone la asamblea por resolución. En España las llamaríais derramas: son las que reflejan una obra concreta, como una fachada, un ascensor nuevo o una impermeabilización.

El certificado de deuda que expide el administrador, aprobado por el consejo si existe, es título ejecutivo para cobrar a los propietarios las expensas y demás contribuciones. Dicho sin tecnicismos, no pagarlas no es una opción sin consecuencias.

Cómo leer una liquidación

Pedid la liquidación completa, no el resumen, y comparad varios meses seguidos. Para empezar, comprobad el importe de la unidad: es la cifra que se aplica a vuestro piso según el porcentaje del reglamento, no el total del edificio. Mirad después qué conceptos suman más. Entre los que suelen aparecer están el personal del consorcio, el seguro, los servicios comunes, el mantenimiento de instalaciones y los honorarios de administración. El peso relativo de cada uno os dice si se trata de un edificio con mucho personal, con muchos servicios o con una obra en marcha.

Buscad también qué parte es extraordinaria. Si hay un recargo por una obra, preguntad cuándo termina y cuánto falta por pagar. Y fijaos en el fondo de reserva: es el dinero que el administrador puede usar para gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, con autorización previa del consejo de propietarios (artículos 2064 y 2067). Un edificio sin ese colchón puede acabar sacando una extraordinaria cuando falle algo importante.

Si el edificio tiene pileta, salón de usos múltiples, gimnasio o seguridad propia, más servicios implican más personal y más mantenimiento, y eso se refleja en la cuenta. No es malo en sí; lo importante es que la cifra del anuncio os permita saber qué estáis pagando.

Un ejemplo con cifras redondas

Imaginad, con números elegidos solo para facilitar la cuenta, que el reglamento asigna a vuestro piso un 2 % de las expensas comunes y que el edificio gasta un millón de pesos en un mes. Os corresponden veinte mil pesos. Si la asamblea aprueba además una obra extraordinaria de cinco millones repartida en diez cuotas, vuestro 2 % son cien mil pesos en total, diez mil al mes durante diez meses. Por eso el porcentaje de la unidad importa tanto como el total del edificio: dos pisos con el mismo alquiler y distinto porcentaje no cuestan lo mismo.

Las expensas tampoco son el único gasto fijo de un inmueble. El impuesto municipal sobre la propiedad y los consumos individuales, como la luz o el gas, se pagan aparte, y las boletas de esos conceptos forman parte de la documentación que revisa el escribano en una compra. Al comparar dos pisos, sumadlo todo.

En un edificio pequeño puede ocurrir que administre un propietario: el Código admite que el administrador sea un propietario o un tercero, persona humana o jurídica (artículo 2065). Las obligaciones son las mismas, con cuenta documentada, libros al día y seguro. Preguntad quién lleva los libros y dónde se pueden consultar.

Si alquiláis: contrato y límites legales

El Código dice que, además del propietario y sin liberarlo, están obligados al pago de los gastos y contribuciones los poseedores por cualquier título (artículo 2050). Qué parte de esas expensas puede trasladarse al inquilino es otra cuestión. El artículo 1209 limita las expensas trasladables a gastos habituales de servicios normales y permanentes, independientemente de su etiqueta. Pedid revisión jurídica de la cláusula y normativa aplicable, y que el contrato enumere qué conceptos pagáis y cuáles no, también en el caso de las extraordinarias. Guardad los recibos: al terminar el alquiler, el inquilino debe entregar al propietario las constancias de los pagos que hizo en razón de la relación locativa (artículo 1210).

Antes de dejar una seña, leed las guías para alquilar un piso en Argentina siendo español y para el primer alquiler amueblado en Buenos Aires, que explican garantías, depósito y qué pagáis el primer mes.

Si compráis, comprobad la deuda antes de escriturar

El artículo 2049 dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso de los bienes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa ni por abandono de su unidad. Leído con calma, advierte de que una deuda del vendedor no desaparece con la venta. Por eso conviene que, antes de escriturar, el escribano compruebe el estado de deuda de la unidad con el administrador.

El Colegio de Escribanos indica que, si el inmueble está en propiedad horizontal, el vendedor entrega al escribano la liquidación de expensas, los datos del administrador y una copia del reglamento. Pedid vosotros una copia de ese reglamento y de las últimas liquidaciones, y preguntad al administrador por obras aprobadas y reclamos abiertos. La guía de comprar un piso en Caballito desde España y la de comprar propiedad en Argentina siendo español cubren el resto del proceso.

Preguntas para el administrador

Antes de decidir, preguntad qué obras ha aprobado la asamblea y cuánto falta por pagar, si hay reclamos administrativos o judiciales contra el consorcio, cuánto hay en el fondo de reserva, si el edificio tiene seguro integral vigente y cuándo se hizo el último cierre de cuentas. Preguntad también quién es el administrador: en la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 exige estar inscrito en el Registro Público de Administradores de Consorcios para administrar, y el Gobierno de la Ciudad ofrece un buscador para comprobar la matrícula.

Un administrador que responde con claridad y con papeles es buena señal. Uno que evita las preguntas sobre deudas y reclamos también os está diciendo algo. Cada caso es diferente, y el escribano o abogado que os acompañe puede pedir al administrador los certificados que correspondan.