Comprar un terreno en Argentina para construir: lote urbano o tierra rural

Un español puede comprar un terreno urbano en Argentina: el artículo 20 de la Constitución reconoce a los extranjeros el derecho de poseer bienes raíces, comprarlos y enajenarlos. Lo que cambia el cuadro es que el terreno sea rural, porque la tierra rural tiene una ley propia con límites para extranjeros, y que el municipio permita construir lo que tenéis en la cabeza. En España lo llamaríais solar; aquí es un lote o un terreno. Antes de enamoraros de uno, averiguad si es urbano o rural, qué dice su título y qué normativa lo rige. Para ir viendo qué hay en zonas concretas, podéis mirar terrenos en venta en PlataStar.

Primero, saber qué clase de terreno es

Un lote urbano está dentro de una localidad, con calle y servicios, y se compra como cualquier inmueble: con escritura pública ante escribano y estudio del título. Para la Ley 26.737 de Tierras Rurales, tierra rural es todo predio ubicado fuera del ejido urbano, sea cual sea su localización o destino (artículo 1). La frontera entre ambos no la decide el anuncio. La decide la normativa del municipio, así que preguntadle al escribano y a la administración local cómo está clasificado el lote concreto, sobre todo si está en las afueras de una ciudad o en un pueblo con chacras.

También hay casos con normas propias que conviene descartar pronto. Si el lote linda con un curso de agua apto para el transporte por agua, el artículo 1974 del Código Civil y Comercial obliga al dueño a dejar libre una franja de quince metros de ancho en la que no puede hacer actos que menoscaben esa actividad. Si está cerca de una frontera o dentro de un conjunto con reglamento propio, el escribano debe saberlo desde el principio para decir qué restricciones se aplican. No las deis por inexistentes porque el vendedor no las mencione.

Si ya tenéis la nacionalidad argentina, por ejemplo por descendencia, como explica la guía de ciudadanía argentina por descendencia, la ley de tierras rurales, que habla de personas extranjeras, no se aplica del mismo modo. Si tenéis doble nacionalidad, preguntad al escribano cómo se os trata.

Los papeles del lote

El Colegio de Escribanos explica en su guía sobre la compraventa quién hace qué. El comprador elige al escribano que interviene en la escritura, con excepciones como la primera venta de un inmueble a estrenar o que quedéis debiendo más del 20 % del precio. El vendedor entrega al escribano su título original, la última boleta pagada del impuesto municipal, de Rentas y de AySA y, si el inmueble está en la provincia de Buenos Aires, el estado parcelario. Por su parte, el vendedor paga los gastos de verificar su título y el estado de dominio y de deudas, y la liberación de impuestos; el comprador paga los de su propio título, la inscripción y los honorarios del escribano. Las partes pueden convenir que uno solo asuma todos los gastos.

Para vosotros, la lista de comprobaciones es corta y clara. Que el título está a nombre de quien vende y que ese nombre coincide con quien firma. Que el certificado de dominio no muestra gravámenes ni embargos. Que no hay deudas de impuestos o tasas sobre el lote. Que la superficie y los límites que figuran en el título coinciden con lo que veis en el terreno, y que el vecino no ha movido una cerca. Si alguna respuesta no cuadra, el momento de preguntar es antes de la seña, no después.

Si el vendedor es una sociedad, o el lote forma parte de una herencia, o hay varios titulares, pedid a vuestro escribano que explique qué firmas y qué documentos hacen falta. Una operación a distancia, desde España, se organiza con un poder y un escribano de confianza en Argentina; la guía sobre vender un piso argentino desde España explica cómo funciona la representación al otro lado, y la de comprar propiedad en Argentina siendo español repasa pagos y gastos.

Cuánto podéis construir

Comprar el terreno no os da derecho a edificar lo que queráis. En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Urbanístico regula los usos del suelo, las superficies máximas, los requisitos de estacionamiento y las condiciones de carga y descarga, y la herramienta Ciudad 3D del Gobierno de la Ciudad permite comprobar qué usos admite una dirección. Fuera de la capital, cada municipio tiene su propia ordenanza. Pedid por escrito qué se puede construir en ese lote, con qué superficie y altura, qué retiros exige y si está permitido el uso que queréis darle, y no os fieis de la memoria de quien os lo vende ni de la casa vecina.

Preguntad también qué servicios llegan al lote. Que haya luz en la esquina no significa que haya agua de red, cloacas o gas natural, y conectar un servicio que no llega puede ser una obra aparte. Contrastad esa información con las empresas o cooperativas que prestan el servicio en esa zona, no solo con el vendedor.

En un barrio cerrado o club de campo, el artículo 2080 del Código Civil y Comercial permite que el reglamento fije limitaciones edilicias, servidumbres y restricciones, que deben transcribirse en las escrituras, y dice que se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contra. El artículo 2081 obliga a los propietarios a pagar las expensas comunes en la proporción que fije el reglamento. Leed el reglamento entero antes de la seña: puede decir cómo tiene que ser la casa, cuánto tiempo tenéis para construirla y cuánto pagáis cada mes aunque el lote siga vacío. Cómo se leen esas cuentas lo explica la guía sobre las expensas en Argentina.

Pagar y escriturar

El Colegio de Escribanos indica que el precio puede abonarse en la moneda que pacten las partes, sea pesos, dólares, euros u otra, y que la moneda elegida debe figurar en la escritura. Si el precio se paga en moneda extranjera, el escribano deja constancia de su equivalente en pesos según la cotización tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina al cierre del día hábil anterior, y ese importe es el que se usa para calcular los impuestos. Hablad con el escribano de cómo acreditar los fondos si llegan desde España.

Si vivís fuera de Argentina, ARCA indica que una persona residente en el exterior que necesite hacer trámites ante bancos, registros u otros organismos solicita la CUIT a través de un representante o tercero autorizado con domicilio en el país. Si ya residís aquí y tenéis DNI, el trámite es otro; consultadlo con el escribano.

Después de comprar viene la construcción: un arquitecto o maestro mayor de obras matriculado, el permiso de obra del municipio y un calendario realista. Eso queda fuera de esta guía, pero conviene tenerlo en mente al calcular el presupuesto total del proyecto, no solo el precio del lote.

Si el terreno es rural, otra ley

La página del Registro Nacional de Tierras Rurales explica que, antes de que una persona extranjera adquiera tierras rurales en los términos de la Ley 26.737, debe pedir al Registro el certificado de habilitación, y que los actos celebrados en violación de esa ley son de nulidad total, absoluta e insanable. Según esa página, las restricciones son no superar el 15 % de extranjeros sobre el territorio nacional, provincial o departamental, no superar el 30 % de ese porcentaje para una misma nacionalidad y respetar un límite personal de hectáreas que varía según la zona; el texto de la ley lo fija en 1.000 hectáreas en la zona núcleo o su equivalente en otras (artículo 10). Para personas humanas extranjeras recoge excepciones (artículo 4), y ninguna se concede solo por vivir aquí: diez años de residencia continua, permanente y comprobada en el país; cinco años de residencia continua, permanente y comprobada si tenéis hijos argentinos; o cinco años de residencia continua, permanente y comprobada si estáis casados, o en unión convivencial, con una persona argentina desde al menos cinco años antes del acto. La ley alcanza también a las sociedades cuyo capital sea en más de un 51 % de titularidad extranjera, pero ese no es el único criterio: el artículo 3 incluye además el control extranjero que dé los votos necesarios para formar la voluntad social mayoritaria, cualquiera sea el porcentaje accionario. La ley prohíbe interponer personas argentinas o sociedades locales para simular una titularidad nacional (artículo 6): esa vía es un riesgo, no un atajo. El trámite pide además, cuando corresponde, la conformidad previa del organismo provincial del agua y de las zonas de frontera, y una tasa del uno por mil del valor de la escritura.

El estado de esa ley es motivo de cautela. La misma página indica que, aunque el DNU 70/2023 dispuso su derogación, la vigencia de la ley fue restituida por una medida cautelar que describe como vigente. El asunto ha pasado por los tribunales y se han difundido noticias recientes sobre él, de modo que no deis por cierta ninguna versión hasta confirmarla con un abogado o escribano el día de la compra. Si la tierra es rural y estáis pensando en una chacra o en un campo, empezad por el escribano y por ese certificado, no por el precio.

Dónde mirar terrenos

En PlataStar podéis buscar terrenos por zona. Si os atrae la zona norte del Gran Buenos Aires, hay páginas de terrenos en venta en Pilar; si pensáis en una ciudad del interior, hay terrenos en venta en Córdoba capital, una ciudad que repasamos en la guía de Córdoba o Rosario para vivir siendo español. Para una parcela pequeña en el campo, mirad los campos de menos de 10 hectáreas, y recordad lo que acabáis de leer sobre la ley de tierras. Cada ficha indica la fuente del anuncio y cuándo se vio por última vez. Si no aparece lo que buscáis, dejad un requerimiento con la zona y el tipo de terreno.

Si al final os convence más una casa ya hecha que construir, podéis ver casas en venta en PlataPlace. Cada caso es diferente: un escribano argentino que conozca la jurisdicción del terreno tiene que leer el título y la normativa antes de que firméis ninguna seña.