Comprar una casa en Argentina siendo español

Puedes comprar una vivienda urbana en Argentina con pasaporte español aunque vivas en España. El escribano, el profesional que autoriza la escritura, tendrá que identificarte y contar con la documentación fiscal adecuada; si no viajas, consulta con él si puede intervenir un representante con poder suficiente. La propiedad por sí sola no da derecho a residir ni a trabajar en Argentina.

Los anuncios suelen expresar precios en dólares, pero la moneda puede pactarse también en euros o pesos y pagarse por medios bancarios según el acuerdo. Al precio se suman escritura e impuestos.

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Lo que dicen los precios publicados

Un dos ambientes argentino equivale normalmente a salón y un dormitorio. El precio final depende del inmueble y de la negociación; distingue anuncio de cierre.

Al comparar barrios, mira viviendas equivalentes: estado, planta, expensas y superficie cubierta alteran el precio. Casas y pisos no siguen necesariamente el mismo mercado.

Compara anuncios actuales y consulta los gastos de escritura para el inmueble elegido.

Comprar desde España exige resolver la identificación

Para comprar una vivienda urbana no necesitas naturalizarte ni tener DNI de residente argentino. Sí necesitas identificarte ante el escribano y, cuando la operación lo requiera, ante bancos y registros. ARCA permite a quien reside en el exterior obtener una CUIT para gestiones bancarias o registrales mediante un representante autorizado con domicilio argentino. Este presenta el formulario 460 F/PD, el documento español o pasaporte y los documentos que acrediten la representación y la condición de no residente.

Si estás temporalmente en Argentina, la ficha de ARCA también prevé la solicitud presencial de esa CUIT, con cita, originales y copias. ARCA distingue entre CDI y CUIT según la persona y la finalidad: la identificación que corresponda a tu compra se determina antes de fijar la firma. Si firmas desde España, el poder debe permitir al representante actuar en la operación y al escribano identificar a comprador, vendedor y apoderado.

El escribano y las entidades que intervengan pedirán asimismo documentación sobre los fondos. Estos son los elementos que deben encajar en la escritura y en el pago:

• Pasaporte español e identificación fiscal argentina que corresponda.
• Justificantes del origen de los fondos y documentación bancaria de la operación.
• Si firmas mediante representante, poder suficiente y documentos de identificación del apoderado.

Qué ocurre entre la reserva y la escritura

Una reserva puede sacar la vivienda del mercado mientras se negocian las condiciones; después suele firmarse un boleto de compraventa y finalmente la escritura pública. Ni la reserva ni el boleto sustituyen a la escritura que documenta la transmisión. Tampoco existe un porcentaje universal para la señal: el importe, la moneda, los plazos y las consecuencias de desistir dependen del acuerdo firmado.

En general el comprador elige escribano, según el Colegio de Escribanos de CABA, aunque hay excepciones en la primera venta de un inmueble a estrenar y cuando queda por pagar más del 20 % del precio. El escribano estudia los antecedentes del título, el dominio, posibles inhibiciones, deudas y documentación del edificio. El vendedor aporta el título original y la información de impuestos y servicios; en propiedad horizontal se revisan además las expensas y el reglamento del consorcio.

Expensas pendientes, reformas que no constan en los planos o una herencia sin regularizar pueden retrasar la firma. Por eso el boleto suele ligar la fecha de escritura y las condiciones de compra al resultado de los certificados. La posesión normalmente se entrega al escriturar, aunque puede pactarse para más adelante; después el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.

• En la reserva se identifican inmueble, titular, precio, moneda y condición de devolución de la señal.
• El boleto fija anticipo, fecha prevista de escritura, estado de ocupación y reparto de gastos.
• Para la firma se reúnen certificados registrales, constancias de deudas y expensas, documentos de los fondos y medio de pago acordado.

Pagar en euros o transferir desde España

Un anuncio en dólares no obliga a presentarse con billetes de dólar. El Colegio de Escribanos admite precio pactado en euros, dólares o pesos, y como medios de pago transferencia, depósito, cheque y efectivo. La moneda debe constar en la escritura; si el precio se paga en moneda extranjera, el escribano te indicará cómo se calcula su equivalente en pesos a efectos de los impuestos.

Para enviar ahorros desde España, comprador y vendedor necesitan acordar la moneda que llegará a la cuenta, el tipo de cambio y quién asume los gastos bancarios. Las operaciones de cambio con el exterior tienen reglas del Banco Central que dependen del tipo de operación y de si eres residente o no: consulta con tu banco y con el escribano cómo se canalizan los fondos. Poder transferir no significa que el vendedor acepte recibir euros.

Gastos argentinos y obligaciones si tributas en España

En CABA, el impuesto de sellos de 2026 es del 2,7 % cuando el precio, el valor fiscal o el valor inmobiliario de referencia que corresponda no supera 226.100.000 ARS; por encima se aplica el 3,5 %, según el Colegio de Escribanos. Existen exenciones condicionadas para vivienda única y habitual. La base imponible aplicable puede diferir del precio del anuncio.

Como reparto ordinario, el Colegio atribuye al comprador los gastos de obtención e inscripción de su título y los honorarios del escribano; al vendedor, los certificados de dominio, el estudio de títulos y la liberación de deudas. Se puede pactar otro reparto. Una comisión inmobiliaria, si interviene agencia, depende del contrato y la jurisdicción; no hay un total fijo para todas las compras. Para un piso también cuentan las expensas mensuales y los impuestos locales, cuyo importe cambia según el inmueble.

El antiguo ITI del 1,5 % fue derogado en julio de 2024 por el artículo 67 de la Ley 27.743. La ganancia obtenida por el vendedor aún puede tener consecuencias tributarias. Si eres contribuyente del IRPF español, la Agencia Tributaria incluye los inmuebles en el exterior en el análisis del modelo 720, con umbrales y exenciones que dependen de cada caso. Ser español y propietario no basta por sí solo para generar esa obligación: importa tu residencia fiscal.

España y Argentina tienen un convenio de doble imposición en renta y patrimonio, en vigor desde diciembre de 2013. Si alquilas la vivienda, los ingresos, gastos y tributos del alquiler requieren analizar el convenio y las normas de ambos países, además de las obligaciones derivadas de tener el inmueble. El convenio no borra los impuestos locales.

Si el inmueble es tierra rural

Las restricciones rurales cambian la operación desde antes de firmar. El Registro Nacional de Tierras Rurales indica que la Ley 26.737 sigue vigente por una medida cautelar, pese al intento de derogación del DNU 70/2023. Para un comprador extranjero exige un certificado habilitante previo, sujeto a los límites y condiciones del régimen vigente; consulta el arancel aplicable al expediente.

Ese certificado corresponde a tierra rural, no a un piso urbano en CABA. En cualquiera de los dos casos, la escritura acredita la compra de un inmueble; para vivir en Argentina habrá que obtener por separado la residencia que corresponda. Si lo que se busca es un lote para construir, la guía sobre comprar un terreno en Argentina para construir detalla los papeles, la normativa urbanística y la ley de tierras rurales, y en PlataStar se pueden ver terrenos en venta.